横浜市港北区の柏倉建設の施工事例・お客様の声・見学会・お知らせを掲載しています。

※市街化調整区域の画像は宮城県の公式HP（http://www.pref.miyagi.jp/site/tosikeikakugaiyou/tochiriyou-kuikikubun.html）より引用

寒い日が続きますね。
先日は東京でも雪となりました。
私は寒いのが苦手なのでこの季節はちょっぴり苦手です・・・。
今日も厚着をして頑張ってお仕事をしたいと思います。

さて、今回は建築に向いている土地について学んだことをまとめたいと思います。

お家を建てる上ですごく大事な「土地」。
一生モノの資産となる土地はとても高額なものです。

ではどんな土地が建築に向いているのでしょうか？

一般的に建築に向いている土地は

・市街化区域に属している
・建ぺい率・容積率が高い
・形がきれいな四角形
・高低差がない
・間口が広い
・前面道路が広い

以上を満たした土地とされています。

順番に見ていきましょう。

・市街化区域に属している。

行政（都道府県や市町村）ではそれぞれまちづくり計画があります。
まちづくり計画とは人が住むためのインフラ設備やどんな街にしていくかを考え、構想したものです。
「全部一気に作っちゃえばいいじゃん！」という意見もあるかもしれませんが、
市町村が持っているお金（税金）は有限です。そして、そのお金をうまくやりくりしながら市町村は街づくりを行っていますので、効率的にまちづくりをする必要があります。

そこで行政では「優先的にまちづくりをする地域」と「とりあえず今はおいといて、あとでまちづくりをする地域」と分けています。
これが「市街化区域」と「市街化調整区域」です。
市街化区域ではお家を建てることができますが、市街化調整区域では
「原則として」お家を建てる事ができません。
「原則」と書いたのは建設ができる場合もあるからです。この辺りは様々な許可が必要になるなどかなり複雑な話なので、不動産屋さんや営業担当にご相談ください。

以上のことから市街化区域に属する土地を購入するのが確実です。

・建ぺい率・容積率が高い。

土地があるからといって面積いっぱいに建物を建てられるわけではありません。
先程の計画や法律にのっとって建物を建てられる規模が決まっています。
それが建ぺい率と容積率です。
建ぺい率は土地に対しての建築面積の割合、容積率は土地に対する延べ床面積の割合を示しています。
この数字が大きければ大きいほど大きな建物を建てることができます。

例えば同じ30坪の土地でも
建ぺい率50％、容積率100％の場合は最大15坪の建物面積、最大延床30坪の建物を建てることができます。
これが建ぺい率60％、容積率200％となると、最大18坪の建物面積、最大延床60坪の家を建てることができます。
最大延床で見ると2倍も大きな家を建てられてしまうんですね！
なので、大きなお家に住みたい方は建ぺい率・容積率が高い土地を買うといいかもしれません。

なお、建ぺい率・容積率が少ないから建築には向かないのか？というとそうとも言い切れません。
建ぺい率・容積率が小さな土地はその分隣地との距離が離れるのでゆとりのある空間が確保できます。
閑静な住宅街は建ぺい率・容積率が小さい土地が多いので、お庭が欲しい人や静かに暮らしたい方にはオススメです。

・形がきれいな四角形

地形はきれいな四角形であるほど無駄なく土地を使えるのでオススメです。

・高低差がない

もし土地が広くてお値段が安くても、その土地の7割が崖だったらどうでしょうか？
建物を建てにくいほか、風雨や地震で崩れる可能性もありますよね。それを防ぐための土留めや擁壁を作ったら平地の土地を買った方が安上がりだった！なんてことも。
出来る限り高低差がないほうが造成代もかからないのでオススメです。
なお、もともと擁壁がある土地の場合も今の基準を満たしていない場合は作り変えたり、新築時に制限が出る場合があるので注意が必要です。

この辺りは営業担当や設計士に相談してみてください。

・間口が広い

間口（まぐち）とは、土地が前面道路に接道している部分のことをいいます。

建築基準法では幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接道することが義務つけられています。
逆に言うと2ｍ接道していればお家を建てることができます。
ただし！車を持っていない人や車を持つ予定がない人ならば問題ありませんが、
2ｍの幅員だと車を入れることができない（軽でぎりぎり入るかどうか）ので、車を持つ予定がある人、すでに持っている人で家に駐車場を設けたい人は十分注意しましょう。

・前面道路が広い

先程、幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接道しなければならないと書きましたが、都内などの一部では幅員が4ｍに満たない道路もあります。

こういった道路では将来幅員4ｍの道路にするための空間を確保する「セットバック（道路後退）」を行います。
セットバックに指定された範囲の土地は建築面積に含むことができないほか、門や塀を含む建築物を作ることができません。
セットバック分は建築面積の減少につながりますので、土地が小さいけど建ぺい・容積率が高い家を購入する際は注意が必要です。

今回は建築に向いている土地をまとめてみました。
こうしてみると、いろいろなポイントがあることがわかりました。

もちろん、すべてを完全に満たす土地はなかなかないため金額が高くなりがちです。

金額と土地の希望を比較しながら土地選びをしていく必要があるようです。
次回は建築にあまり向かない土地と活用法についてまとめてみたいと思います。