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2019/03/07

物件概要って?~新人営業の勉強日誌~

※販売図面の画像は以前実際に使われていた弊社の販売図面を加工したものです。

 

寒さが少しずつ和らいできて少しうれしい筆者です。
同時に花粉の季節がやってきて目がかゆくなってきました。
今日も負けずに頑張っていきたいと思います。

 

前回は建築に向いている土地や向いていない土地の活用法について書きました。
今回は物件概要について学んだことを整理したいと思います。


土地を購入する際はおそらく不動産検索サイトや不動産屋さんで情報を集める方が多いのではないでしょうか。
その際に必ず見るのが「物件概要」だと思います。
この物件概要にはどんなことが書かれているのでしょうか?

 

物件概要にはおおよそ以下のようなものが書かれています。

 

所在地


物件のある場所です。これがないとどこにあるかわからないですよね。

ただし、番地までは書かれていないことも多いです。

(もしそこに人が住んでいて、勝手に訪問されると不動産屋さんも困ってしまいますから…。)

 

交通


その場所に行くための交通手段です。駅からの交通手段は重要は判断基準の一つです。

 

土地権利


その土地の所有について書かれています。
購入したときその土地が買主のものになる物件には「所有権」といい、
第三者から土地を借りて、その土地に買主所有の建物を建てることができる権利を得るものを「借地権」といいます。
借地権の場合はあくまで「土地を借りている状態」なので、地主さんに地代を払う必要があります。
また、増改築に手数料がかかったり、売買の際に地主さんの許可が必要になる場合があるなど、
いろいろな制約がかかることもあります。
一方でその分購入金額が安かったり、一部税金がかからないといったメリットがあります。
※ちなみに借地権付きの土地の所有権のことを「底地権」といいます。

底地権を持っている土地に建築物は建てられません。建てる権利は借地権を持っている人にあるからです。

 

用途地域


前回の勉強日誌でも少し触れましたが、市町村は効率的な街づくりをするうえで

その土地の使い道などを定めています。それが用途地域です。

用途地域によって建ててよい建物が決まっており、それに応じた建ぺい・容積率や高度制限が定められています。

 

その他法令上の制限


建物を建てる上で行政が定めた法令制限などが書かれています。

用途地域上は問題なくてもこの法令に引っかかると建築ができない場合があります。

 

土地面積


土地の大きさです。平米や坪で記載されています。
ちなみに平米を坪に変換する場合は平米×0.3025を、坪を平米に変換する際は坪×3.30578で計算すると変換できます。

 

建ぺい率・容積率


前回ふれたとおり、建物を建てられる大きさを表しています。

 

接道


これも前回ふれましたね。建物が道路にどれくらい接しているかが書いてあります。

 

防火地域


建物にとって最も恐ろしい火災。それに対する制限が書かれています。
「防火指定なし」ならば建材に耐火構造のものを使用しなくても問題ありませんが、

「準防火地域」では耐火構造の建材(網入りガラスや防火サッシなど)を
使用する必要があります

また、「防火地域」では木造で建てられる建物の大きさに制限がかかっています(2階建てかつ、100平米(約30坪)まで)。


「防火地域」は駅近くなどに指定されることが多いですが、「準防火地域」は郊外の住宅にも多く指定されています。注意しましょう。



設備


水道や下水、ガスなどのライフラインについての記載です。

都市ガスだと思ったらプロパンガスだった、下水が通っていると思ったら浄化槽だった、なんてことがないように確認しましょう。

 

現況


今の状況です。更地なのか、古家が建っているのか、人が住んでいるのか、といったことが書かれています。

 

引渡し


土地の引き渡しについてです。すぐ引き渡されるのか、時期が決まっているのかといったことが書かれています。

 

その他


上記以外にお客様に伝えるべき事項が書かれています。
建築の可否や留意事項など大事なことが書かれているのでしっかり確認しましょう。

 

こうしてみると物件概要には様々な内容が書かれていることがわかります。
不動産屋さんにある「販売図面」という広告にはこういったものが細かく記載されていることがあります。
土地やお家は高い買い物。しっかりと書いてある内容を把握するすることが大切なんだと感じました。


以上、物件概要についての勉強日誌でした!

 

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